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作者：余飞
01
长沙地价捅破天花板
自8月份捅破新房限价后，长沙又于近日捅破了地价天花板。
12月12日，长沙市开福区诞生了新地王。
这块地位于黄兴北路片区晴佳路以北，湘江大道以东，湘雅路以南，黄兴北路以西区域，是市中心一线临江地块。
开拍之后，引发了5家房企37轮竞价，最终由中建信和以总价27.58亿元摘得，溢价率36%。总面积61412.66平方米，楼面价为14968元/平米，为历史新高。
有业内人士分析认为，本次出让的该宗地住宅项目单价或将突破4万元/平方米，成为长沙首个单价突破4万的项目。
出地王了，你能说长沙楼市回热了吗？当然不能。在三天后的12月15日，长沙县出让8块土地中的5块为住宅地块，最终均以底价成交。
以此可以看到，冷市场之下市场分化非常严重，优质地块争着要，偏远地区则难以激起浪花。
当然，争抢地块的主要还是国企。拿下新地王的，正是中国建筑旗下的中建信和。
此外，放开土地限价之后，过去一个月南京、东莞诞生的新地王，也都是国企央企的功劳。
11月份合肥滨湖区诞生的新地王，更是国资委背书的安徽高速助攻。
国企出力背后，无非是地方城市想要借助地方制造氛围，带动楼市回暖而已。
地王对于市场的提振作用，非常强烈。
一是在于拉动成本上涨，二是给购房者施压，三是给投资者以信心。
2015年至2021上半年那一轮房价疯涨，本质就是土地成本不断疯涨。面粉价格不断创新高，面包价格焉能不创新高。
但是，当下的这种环境中，民企们都在忙着活下去，忙着降价卖房回笼资金，去完成保交楼任务，去降低自己的负债率，根本无暇也无心去拿地。
所以，这个重任只能国企、央企和地方城投接棒。
02
长沙人设崩塌
然而，还想延续老模式，以地王推热楼市的算盘，基本会是一场空。
大转向之下，地王也是载不动许多愁。
一方面，这种地方没有多少民企参与，更像是一种自导自演的游戏而已，依靠国资背景的房企兜底，本就不可持续。
另一方面，就像如今还想着涨价去库存一样，老套路在民众口袋空空的背景下，只会让自己陷入尴尬境地。
我在之前分析合肥诞生新地王的文章中说过。
如今的环境下，不适可而止，还一味炒高地价，大概率会是竹篮打水。
那些曾经在楼市大牛期间诞生的地王，很多都在自吞苦果。
比如去年年中每日经济新闻爆料，厦门几年前的总价地王，当初57亿拿地，楼面价为37013元/平方米，现在亏本甩卖了。
厦门的另一个地王，融侨翔安南部新城地块，融侨集团2016年以42.18亿元拿下，楼面价38345元/平方米，2019年开盘，目前在售均价为37500元/㎡。面包价格低于面粉价。
上海2016年诞生的全国单价地王，融信万科上海静安区中兴路地块，融信当年以110.1亿元拿下，楼面价10.02万元/平方米。后来融信将49%股权转给了万科。
2020年项目入市，预售价仅12.98万元/平方米，虽然高于楼面价，但仍是在亏本卖出。
此外，东莞黄江镇东部产业园地王，珠海唐家湾格力地产拿下的地王，福州阳光城五一新城地王，天津金地南开双峰道地王，南京京奥港麒麟板块地王……
这些曾经名噪一时的地王，如今全部折戟，都在亏损卖出。
它们都有几个共同特点，一方面溢价率超高，前几年牛市期间，在房价高光时刻里，房企们生怕不激进，拿起地来非常执着，甚至有点赌气叫价，地价不断推涨，溢价率不断走高，200%以上的溢价率，再寻常不过。
种种前车之鉴，让人不禁担心，新诞生的地王，结局或许只是自嗨而已。
但地方城市，还是在延续这个惯性思维。
8月24日，长沙挂牌了一宗地块，限价创下了新高，高达1.9万元/平方米。而此前长沙新房的最高限价是1.48万元/平方米。
对于放松新房限价的行为，我是支持的。我甚至支持放开新房限价，将定价权交回给市场，市场的归市场。
但是，引导地价创新高的行为，值得商榷。可以说，此举让长沙调控模范生、稳房价模范生的人设崩塌了。
长沙楼市长久以来给人的感觉，是乖乖女的形象。
在上一轮房价猛涨的周期中，这座城市凭借强有力的供需平衡手段和铁腕调控，硬生生压制住了房价过快跟涨。
03
长沙新房三年来首次转跌
长沙长期保持着稳定的房价，其实给了这座城市很大的反哺，典型如人口增量。
过去几年长沙的人口增量一直表现不错。七普数据显示，长沙2010年至2020年，常住人口增加了300.4万人，增量位居全国第八。
低房价对长沙人口的助攻，在最近两年表现得更为明显。
2021年全国人口增量创历史新低，这种背景下，过去几年人口增量始终保持在五六十万的深圳、广州只增加了几万人，而同期的长沙增加了17.85万人，增量位居全国前列。
2022年，全国人口正式开始负增长，减少了85万人，这种背景下，很多中心城市的人口增量断崖式下滑而长沙逆势而上，增加了18.13万人，增量位居全国第一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
然而，这些年宏观经济压力加大，尤其是卖地收入压力加大，长沙其实也在楼市上暗暗发力。
制图：城市财经
透过国家统计局披露的数据，可以发现，长沙的房价，其实一直在明修栈道暗渡陈仓。
表面上看涨幅很温和，但长年累月、钝刀子割肉式的涨法，已经让这座城市的房价连续上涨了近三年。
长沙目前的均价虽然只有1.3万左右，但市核心区已经有不少2万+的高价盘。
连续上涨了近三年之后，直到11月份，长沙的新房价格环比才终于转负，环比下跌0.2%。
更能反映市场价格真实走向的二手房，则早已经转向。
象盒找房发布的数据显示，12月5日，长沙市六区一县（长沙县）二手房挂牌均价10273.22元/平方米，环比下跌0.19%，在售房源量75129套。
这已是自今年4月份以来，长沙二手房挂牌均价连续5个月下跌。
客观来说，长沙房价泡沫是中心城市中最小的一个，但宏观大环境如斯，长沙的房价回调的空间不是很大，上涨的空间短期内基本没有。
这其实是长沙的一个优势，低营商成本做强产业的优势。
长沙今年给自己定了一个超级宏大的目标，全球研发中心城市。
来源：长沙市政府官网
根据时代财经梳理发现，这是目前国内唯一一个喊出如此目标定位的城市。
但是，虽然有工程机械之都头衔，长沙的工业产业实力其实并不强，甚至偏弱。
2022年工业增加值只有4086.54亿元，位居全国第19位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
更为重要的是，长沙目前的千亿产业只有1个。
相比于其他城市，长沙的头部强产业数量和产值存在明显不足。
看看其他城市，最牛地级市苏州拥有11个，11个千亿产业产值合计34547亿元。深圳6个，上海12个，东莞7个，重庆、佛山、无锡9个，宁波、天津8个，武汉、南京、泉州、广州5个。
最尴尬的是，长沙仅有的千亿产业，是烟草制品业。根据长沙市统计局披露，2021年烟草制品业的营业收入1016.29亿元，是长沙唯一一个千亿产业。
长沙还有15个百亿产业。通用设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业。汽车制造业的产值都在900亿以上，是三个准千亿产业。
制图：城市财经；数据：长沙市统计局
长沙正好可以充分利用低房价带来的低营商成本优势，去长三角、珠三角虹吸因为营商成本高昂而惨遭挤出的产业。
以此改变自身产业结构偏老、旧、重的特点，布局更多与时俱进的新兴产业。
当然，长沙更重要的是优化自身的政商环境，打造更好的创业、科研环境。
在本就不受政策红利待见的背景下，长沙需要充分发挥自己的优势，走出一条与众不同的路线。
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